ملکی
دعاوی ملکی در کشور ما یکی از پیچیده ترین دعاوی حقوقی می باشد.با توجه به پیچیدگی و گسترده بودن قوانین و مقررات حاکم بر این نوع از دعاوی به جرات می توان گفت بدون حضور یک وکیل زبده در این زمینه، نمی‌توان به خواسته مطلوب خود رسید.
الزام به تنظیم سند رسمی، تحویل و تسلیم مورد معامله، مطالبه خسارت تاخیر در تنظیم سند و مورد معامله، تفکیک و فراز، اجبار به فروش ملک مشاع، ید،رفع تصرف عدوانی،رفع مزاحمت و ممانعت از حق، مطالبه اجرت المثل زمان تصرف،تخلیه مورد اجاره و دعاوی حق کسب و پیشه و تجارت،دعاوی سرقفلی از این دست دعاوی می باشند.
با توجه به ارزش روز افزون املاک(آپارتمان و زمین) دعاوی مرتبط با آنها بیش از پیش وقت دادگستری را به خود مشغول نموده است.بد عهدی فروشنده در انتقال سند و خریداد در پرداخت ثمن معامله از پر تعداد ترین دعاوی مطروحه می باشد؛اما قبل ازطرح هرگونه دعوا باید تمامی شرایط را بررسی نمود تا بتوان در دادگاه به نتیجه مطلوب و مورد نظر رسید.
برای مثال زمانی که فروشنده بد عهدی نموده و در زمان مقرر برای انتقال سند حاضر نمی گردد با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از دادگاه می خواهیم تا او را ملزم به انتقال سند و در صورت امتناع وی، نماینده ای را برای انتقال سند به دفتر خانه اسناد رسمی معرفی نماید. اما قبل از اینکه دادگاه فروشنده را ملزم به انتقال سند رسمی نماید، گردش ثبتی ملک را بررسی نموده تا مانعی برای انتقال وجود نداشته باشد.در صورت وجود هر موردی که مانع از انتقال ملک باشد دادگاه به ماهیت دعوا رسیدگی ننموده و قرار عدم استماع صادر می نماید. بدین جهت توصیه می گردد تا پیش از هرگونه دعوی از وضعیت ثبتی ملک آگاه گردید تا بتوانید در هزینه زمانی و مالی خود صرفه جویی نمایید.
گروه حقوقی حاجیلو با حضور بهترین وکیل ملکی در تهران آماده ارائه خدمات دعاوی ملکی به هم میهنان عزیز می باشد.
در ذیل نمونه ای از آرای محاکم در این مورد تقدیم حضور می گردد:
رأی دادگاه بدوی
در مورد دادخواست آقای ع.ز. به وکالت آقای ب.ع. به‌طرفیت ۱- آقای م.ز. ۲- آقای ح.گ. با وکالت آقای ش.گ. ۳- خانم الف.ز. ۴- آقای ر.ز. ۵- آقای ع.م. ۶- ستاد اجرایی فرمان امام (ره) به خواسته ۱- تنفیذ بیع‌نامه مورخ ۲۴/۲/۸۴ و اثبات مالکیت خواهان ۲- ابطال سه فقره سند به نام خواندگان ردیف دوم، سوم، چهارم و پنجم به شماره‌های ۵۰۷۱۶-۳۱/۱۱/۸۹ دفترخانه ۳۰۷ تهران، ۵۱۸۸۴-۲۸/۶/۹۰ دفترخانه ۴۰۷ تهران ۴۰۱۶۲۴-۲۰/۳/۹۱ دفترخانه ۱۹۲ تهران ۳- الزام خوانده ردیف ۶ به تنظیم سند رسمی یک و نیم دانگ مشاع از شش‌دانگ عرصه و اعیان قطعه ۱۹۳ تفکیکی پلاک ثبتی ۳۴۱۷ فرعی از ۱۲۴ اصلی مفروز از پلاک ۴۵۶ فرعی از اصلی مذکور واقع در بخش ۱۱ تهران ۴- دستور موقت مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال پلاک یادشده، دادگاه با ملاحظه پرونده و صرف‌نظر از ماهیت موضوع با توجه به پاسخ استعلام ثبتی که دلالت بر مشاعی بودن مالکیت مالکین رسمی داشته از سوی دیگر مقدار دوپانزده صدم دانگ آن بازداشت می‌باشد نظر به اینکه رسیدگی به دعاوی مطرح شده با حقوق مربوط به بازداشت کننده ملک مرتبط بوده و نامبرده نیز می‌بایست طرف دعوا قرار می‌گرفت و اصولاً با وصف بازداشت بودن ملک امکان انتقال رسمی وجود ندارد با توجه به موارد یادشده دعاوی و تقاضای مطرح شده به کیفیت حاضر قابلیت رسیدگی نداشته به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوا صادر و اعلام می‌دارد قرار صادرشده ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل‌اعتراض و رسیدگی در دادگاه محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه ۱۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ حمیدی
رأی دادگاه تجدیدنظر استان
آن قسمت از دادنامه تجدیدنظر خواسته به شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۷۸۰۰۱۶۶ مورخ ۱۳۹۳/۳/۳ صادره از شعبه ۱۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر قرار عدم استماع دعوی تجدیدنظر خواه ب.ع. با وکالت ع.ز. به خواسته ۱- تنفیذ مبایعه‌نامه عادی مورخ ۲۴/۲/۱۳۸۴، ۲- اثبات مالکیت نسبت به ۱/۵ دانگ از شش‌دانگ قطعه ۱۹۳ تفکیکی به پلاک ثبتی ۳۴۱۷ فرعی از ۱۲۴ اصلی مفروز از پلاک ۴۵۶ فرعی از اصلی مذکور واقع در بخش ۱۱ تهران اشعار دارد در اساس موافق قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد نبوده و مستوجب نقض آن نمی‌باشد زیرا که اولاً به‌تصریح قواعد فقهی لزوم و صحت اصل بر اصالت قراردادهای تنظیمی فیمابین اشخاص است و متعاملین آن مکلف هستند تعهداتی را که به تبعیت از اصل آزادی اراده قبول نموده‌اند تحمل و تقبل نمایند. ثانیاً عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند بین طرفین و قائم‌مقام آنها لازم‌الاتباع است مگر اینکه به‌طریق قانونی منتهی به فسخ یا اقاله و یا سلب اعتبار شوند بنابراین دعوی تنفیذ با توجه به‌مراتب معنونه قابلیت پذیرش را نداشته و متعهد‌له صرفاً می‌تواند با تمسک به قرارداد تنظیمی الزام متعهد را از دادگاه درخواست نماید. ثالثاً دعوی اثبات مالکیت صرفاً در مورد املاکی قابلیت پذیرش را دارد که برابر مقررات قانون ثبت در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشند این در حالیست که در مانحن‌فیه موضوع خواسته دارای پلاک ثبتی بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده است. رابعاً احکام صادره از دادگاه‌ها در حکم اسناد رسمی بوده و با صدور حکم بر تنفیذ مبایعه‌نامه و اثبات مالکیت موجبات تعارض در اسناد رسمی که توسط مأمورین ذیصلاح رسمی به ثبت رسیده‌اند را ایجاب خواهد کرد ازاین‌رو دادگاه ضمن ردّ درخواست تجدیدنظر خواهی به‌عمل‌آمده و با استناد به ماده ۳۵۵ از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی نتیجتاً دادنامه معترض‌عنه را در این قسمت تأیید و استوار می‌نماید لیکن آن قسمت از دادنامه تجدیدنظر خواسته که بر قرار عدم استماع دعوی تجدیدنظر خواه به خواسته ابطال اسناد رسمی انتقال به شماره‌های ۱- ۵۰۷۱۶ مورخ ۱۳۸۹/۱۱/۳ تنظیمی در دفترخانه ۳۰۷ تهران، ۲- ۵۱۸۸۴ مورخ ۱۳۹۰/۶/۲۸ تنظیمی در دفترخانه ۴۰۷ تهران و ۴۰۱۶۲۴ مورخ ۱۳۹۱/۳/۲۰ تنظیمی در دفترخانه ۱۹۲ تهران و تنظیم سند رسمی ۱/۵ دانگ از شش‌دانگ پلاک ثبتی مورد ترافع اشعار دارد مخالف قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد و مستوجب نقض آن می‌باشد زیرا که اولاً قرار عدم استماع دعوی موضوع ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی ناظر به مواردی می‌باشد که دعوی برابر مقررات درخواست نشده باشد این در حالیست که در مانحن‌فیه خواهان با تمسک به یک فقره مبایعه‌نامه عادی مورخ ۲۴/۲/۱۳۸۴ که مفاد آن حاکی از ابتیاع ۵/۱ دانگ از شش‌دانگ پلاک ثبتی مختلف‌فیه دارد و با این ادعا که مقدم بر تنظیم اسناد انتقال مبادرت به خریداری آن نموده است دعوی خود را برابر مقررات درخواست نموده است. ثانیاً به‌حکم مقرر در ماده ۳ از قانون مرقوم محاکم دادگستری مکلف هستند به دعاویی که برابر مقررات درخواست شده‌اند رسیدگی کرده و حکم مقتضی را صادر و فصل خصومت نمایند که دعوی به کیفیت مطروحه قابلیت پذیرش و استماع را دارد. ثالثاً صرف بازداشت قسمتی از پلاک آن‌هم در تاریخی مؤخر بر تنظیم قرارداد عادی مورد ادعای خواهان مانع از پذیرش دعوی نمی‌باشد ازاین‌رو دادگاه با قبول لایحه اعتراضیه و با انطباق موضوع با ماده ۳۴۸ از قانون آیین دادرسی مدنی و قسمت آخر از ماده ۳۵۳ از قانون مارالذکر ضمن نقض دادنامه معترض‌عنه در این قسمت پرونده را جهت رسیدگی و اظهار نظر ماهیتی نفیاً یا اثباتاً به دادگاه نخستین اعاده می‌نماید. رأی صادره حضوری و قطعی است.
رئیس شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه
امانی شلمزاری ـ کریمی