تغییر شغل در سرقفلی چگونه است؟
تغییر شغل در سرقفلی برای آن دسته از افراد که با قوانین مربوط به آن آشنایی ندارند به معظل بزرگی تبدیل می شود. زیرا با اقداماتی خودسرانه و خلاف قانون این حق را به مالک می دهند تا بتواند به راحتی از حق تخلیه خود نسبت به این اقدام استفاده نماید. از این رو در این مقاله به بررسی موضوع تغییر شغل در سرقفلی می پردازیم. اگر شما نیز با چنین معظلاتی در بحث سرقفلی سر و کار دارید می توانید از مشاوره با بهترین وکیل سرقفلی در تهران بهره مند گردید. تا بدین ترتیب از هرگونه ضرر و زیان احتمالی جلوگیری به عمل آورید. با ما همراه باشید.
تغییر شغل در سرقفلی
غالبا مردم امور سرقفلی را از امور ملکی می دانند. این موضوع درست است. اما با توجه به تخصصی بودن این امر، باید برای آن مستقلا ارزش حقوقی قائل شد. تا راحت تر بتوان به مسائل آن از قبیل تغییر شغل در سرقفلی و انتقال منافع به غیر پرداخت. بهترین وکیل ملکی در تهران توضیحات خود را اینگونه آغاز می کند که سرقفلی، به مبلغی گفته می شود که مستاجر در ابتدای قرارداد اجاره به موجر پرداخت می کند. تا حق استفاده از ملک تجاری را بدست آورد.
این مبلغ به نوعی، حق استفاده از محل و مزایای کسب و کار در آن مکان است. طبق قوانین جدید، سرقفلی با «حق کسب و پیشه یا تجارت» که در قوانین قدیم مطرح بود، تفاوت هایی دارد. در قانون سال ۵۶، به این حق بیشتر تاکید شده بود که که مطابق بند 7 ماده 14 آن تغییر شغل در سرقفلی یکی از موارد درخواست فسخ و تخلیه از طرف موجر، ذکر شده است. در حالی که قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ بیشتر به سرقفلی پرداخته است.
قانون تغییر شغل در سرقفلی
مطابق قانون، سرقفلی مبلغی است که مستأجر ملک تجاری، در ابتدای اجاره به مالک پرداخت می کند. در مقابل در زمان تخلیه موجر باید قیمت عادله روز مبلغ پرداختی را به مستاجر پرداخت کند. تغییر شغل در سرقفلی به معنی تغییر نوع فعالیت تجاری است که در یک ملک تجارید که اجاره می کنیم، انجام می شود. در ایران، سرقفلی به مستاجر حق بهره برداری از ملک را برای فعالیت تجاری “خاصی” می دهد. نه هر نوع که دلش بخواهد. در ادامه به نکاتی که مستاجر باید در این تعییر مورد توجه قرار دهد اشاره می کنیم.
به عنوان مطالب مرتبط پیشنهاد می کنیم مقاله مربوط به تغییر کاربری ملک مسکونی را مطالعه نمایید.
تغییر شغل در سرقفلی بدون اجازه مالک
پیشتر اشاره شد که مطابق بند 7 ماده 14 آن تغییر شغل در سرقفلی یکی از موارد درخواست فسخ و تخلیه از طرف موجر، ذکر شده است. در نتیجه در صورتی که مستاجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد، موجر حق دارد درخواست تخلیه ملک تجاری خود را مطرح کند. در نتیجه موجر و مستاجر باید در نظر بدارند که در هنگام تنظیم قرارداد اجاره توجه ویژه ای به شغل مورد نظر داشته باشند. تا در اینده دچار مشکلاتی از این قبیل نشوند. البته تغییر شغل درسرقفلی به شغلی مشابه را می توان جز استثناعات این موضوع عنوان کرد که در ادامه به آن می پردازیم.
در صورتی که با امور مختلف در باب سرقفلی رو به رو هستید می توانید از شماره تلفن وکیل پلیه یک دادگستری که در این بخش قرار می دهیم استفاده نمایید. وکلای مجموعه حقوقی و کیفری محمد حاجیلو و همکاران بر آنند تا با تکیه بر دانش و تخصص خود، همواره بهترین خدمات را به مراجعین ارائه نمایند. همین حالا با ما تماس بگیرید: 09121275588 و 02128425688
تغییر شغل در سرقفلی به شغل مشابه
شغل مشابه در تغییر شغل سرقفلی از نظر قانون و عرف چیست؟ در قسمت های قبل به دفعات اشاره کردیم که مطابق بند 7 ماده 14 قانون 1356 تغییر شغل یکی از موارد درخواست فسخ و تخلیه ذکر شده است. مضاف بر آن در آخر این بند با عبارت: مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد، آن را تخصیص می زند.
پس به راحتی می توان نتیجه گرفت که مشابهت دو شغل در تغییر شغل در سرقفلی از اهمیت ویژه برخوردار است. اما معیاري در این خصوص از سوي قانون گذار ارائه نشده است. از این رو بهترین وکیل در تهران اذعان می دارد که باید با کمک گرفتن از عرف و رویه قضایی حاکم، ضابطه اي را براي تشخیص مشابهت دو شغل ارائه نمود. در این میان برخی بر این باورند وحدت اتحادیه صنفی دو شغل بایستی ملاک مشابهت قرار گیرد.
تخلیه به دلیل تغییر شغل در سرقفلی
در موضوع تخلیه به دلیل تغییر شغل در سرقفلی ، شرایط اجاره نامه می تواند تاثیر زیادی بر حقوق و تکالیف موجر و مستاجر داشته باشد. در تنظیم اجاره نامه باید دقت نمایید که مواردی از قرار ذیل به وضوح ذکر شوند:
- مدت اجاره
- میزان سرقفلی
- شرایط تخلیه سرقفلی به جهت تغییر شغل
این موارد از آن جهت حائز اهمیت اند که اگر در اجاره نامه شغل معینی برای مستاجر تعیین شود، تغییر شغل بدون رضایت موجر می تواند موجبات تخلیه ملک را فراهم کند. البته موضوع تماما به نفع موجر پیش بینی نمی شود .به این دلیل که مستاجر در صورت تخلیه ملک، حق دارد ارزش روز سرقفلی خود را از موجر مطالبه کند.
مراحل تخلیه به علت تغییر شغل
برای تخلیه به دلیل تغییر شغل در سرقفلی باید مراحلی را به ظرح زیر مد نظر بدارید:
- اقامه دعوا: موجر باید ابتدا مدارک و مستندات لازم را جمع آوری کند. سپس با مراجعه به دادگاه محل وقوع ملک، دادخواست خود را تنظیم و تقدیم نماید.
- ارائه مدارک و شواهد مورد نیاز برای اثبات تغییر شغل: برای اثبات تغییر شغل، موجر نیاز به ارائه مدارکی همچون قرارداد اجاره نامه اولیه، مدارک نشان دهنده فعالیت جدید مستاجر مانند پروانه کسب یا عکس های مستند و شهادت شهود دارد.
- صدور حکم تخلیه: در جلسه دادگاه، پس از استماع اظهارات طرفین و بررسی مدارک موجود، اگر مستاجر نتواند دلایل قانع کننده ای برای تغییر شغل بدون اجازه موجر ارائه دهد، دادگاه حکم تخلیه سرقفلی را صادر می کند.
هزینه تغییر شغل در سرقفلی
سوالی که در بحث هزینه های تغییر شغل در سرقفلی با آن رو به رو هستیم از این قرار است که در صورت موافقت مالک برای تغییر شغل ،چه میزان هزینه باید به وی باید پرداخت کنیم ؟ در پاسخ باید بگوییم که مبلغ خاصی در قانون و عرف وجود ندارد. در نتیجه در این بحث فقط توافق طرفین، یعنی موجر و مستاجر مبنا و ملاک است. شایدمبلغ 5 تا 10 درصد مبلغ سرقفلی برای پرداخت به موجر از طرف مستاجر متعارف باشد.
به منظور مطالعه بیشتر در باب امور حقوقی و ملکی دیگر کلیک کنید، از همراهی شما تا بدین جا سپاسگزاریم: حق کمیسیون املاک
نظریه مشورتی برای تغییر شغل در سرقفلی
از آنچه از ابتدا تا بدین جا خواندیم می توان نتیجه گرفت که تغییر شغل در سرقفلی در هر حال حق تخلیه ملک را به موجر می دهد. خواه نسبت به کل مورد اجاره یا بخشی از آن باشد. اداره حقوقی نیز در نظریه مشورتی شماره ۷/۳۹۹۷ – ۱۳۷۶/۶/۲۵ به شرح زیر اذعان می دارد که:
طبق مقررات بند (۷) ماده‌ی ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ تغییر شغل به هر مدت و نسبت به هر قسمت از مورد اجاره، موجب صدور حکم تخلیه است. مگر این که شغل جدید مشابه شغل قبلی باشد و تشخیص آن نیز به عهده‌ی دادگاه است.
