قانون ساخت خانه باغ + شرایط مجوز ها【سال1403】
امروزه بسیاری از افراد برای سرمایه گزاری اقدام به خرید اراضی می نمایند. سپس به جهت استفاده شخصی از آنجا که نیاز به ساخت سر پناهی در اراضی مربوطه دارند، به دنبال راهی قانونی برای اخذ مجوز های مربوطه و شروع ساخت و ساز در این اراضی هستند. در این مقاله قصد داریم تا با توجه به تعدد مراجعین در ارتباط با این موضوع، با راهنمایی بهترین وکیل در تهران بحث ساخت و مجوز های مربوط به آن را مورد بررسی قرار دهیم. اگر در بحث اخذ مجوز ساخت خانه باغ سوالی در ذهن دارید در این مقاله با ما همراه باشید.
قانون ساخت خانه باغ
شاید برایتان سوال باشد که سخت گیری در اخذ مجوز ساخت خانه باغ به چه دلیل است؟ در پاسخ بهترین وکیل ملکی در تهران اذعان می دارد که تا پیش از سال 1374 هیچ گونه محدودیتی در خصوص ساخت بنا در ملک کشاورزی وجود نداشت. در نتیجه هر یک از ملاکان می توانستند بدون طی مراحل قانونی خاص در این جهت اقدامات لازم را به انجام برسانند.
پس در واقع تا پیش از سال 74 اراضی کشاورزی بدون هیچ قانون و اخذ مجوز ساخت خانه باغ دچار تغییر کاربری می شد. از این رو زمین های کشاورزی برای ساخت بنا و خانه کارگری دچار نابودی می شدند. از آنجایی که این تغییرات منجر به ضرر و زیان به محیط زیست و بخش کشاورزی کشور می شد قوانین مربوطه به تصویب رسید. به عبارتی قوانین تا کنون سعی داشته اند تا نوعی از محدودیت را در مسیر ساخت و سازهای بی رویه در مناطق زراعی و کشاورزی ایجاد نمایند.
حد مجاز ساخت خانه باغ
حال این سوال پیش می آید که حد مجاز مجوز ساخت خانه باغ چقدر است؟ این موضوع کاملا به مساحت زمین مورد نظر بستگی دارد. بر اساس قانون جدید 1403، مساحت خانه باغ نباید از ۱۵ درصد مساحت زمین بیشتر باشد. بهترین وکیل زمین و مستغلات اذعان میدارد که از جمله مهمترین نصاب تعیینی توسط قانون می توان به موارد زیر اشاره نمود:
- احداث خانه کارگری در مساحت حداکثر ۱۰۰ متر مربع
- احداث بناهای مسکونی در اراضی زراعی و باغی که قبل از تصویب قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، به صورت مجاز احداث شوند.
- احداث بناهای مسکونی در اراضی زراعی و باغی که به دلیل حوادث غیرمترقبه، مانند سیل و زلزله، تخریب شوند.
شرایط قانون ساخت خانه باغ در سال 1403
قانون جدید ساخت خانه باغ 1403 به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و جلوگیری از تغییر کاربری غیرمجاز، با تغییراتی نسبت به قوانین قبلی، به تصویب رسیده است. باید بدانید بر اساس قانون جدید و تغییرات مربوط به آن در سال اخیر می توان گفت که برای احداث خانه باغ در اراضی زراعی و باغی، باید شرایط زیر کاملا توسط مالکان رعایت شود:
- زمین مورد نظر باید دارای سند مالکیت رسمی باشد.
- زمین باید دارای کاربری زراعی یا باغی باشد.
- زمین باید در محدوده قانونی شهرها و شهرکها نباشد.
- مساحت زمین باید حداقل ۵۰۰۰ متر مربع باشد.
به منظور مطالعه بیشتر کلیک کنید: دریافت سند ملکی تک برگ
مجوز ساخت خانه باغ در تهران
اما عمده ترین سوالات مراجعین در ارتباط با مجوز ساخت خانه باغ در باغ های تهران است. در مصوبه جدید شورای شهر تهران، باغهای تهران به دو سطح تا سه هزار و سه هزار مترمربع به بالا تقسیم می شوند. و برای آنها در ارتباط اخذ مج.ز خانه باغ باید موارد زیر را در نظر بدارید:
- برای باغهای با 3000 مترمربع، مجوز ساخت صرفاً دو طبقه با 15% سطح اشغال كه در مجموع 30% میشود، صادر میگردد.
- همچنین برای باغ های بالای 3000 مترمربع، مجوز ساخت سه طبقه با سطح اشغال 15% كه در مجموع 45% می شود، صادر می گردد.
از طرفی این نکته نیز در اخذ مجوز ساخت خانه باغ حائز اهمیت است که برای این كه مالكان باغهای بزرگ تشویق شوند تا 70% باغ های خود را برای تبدیل به بوستان عمومی بهطور رایگان در اختیار شهرداری قرار دهند، می توانند در چهار طبقه با سطح اشغال 18% ساخت و ساز انجام دهند.
نحوه تغییر کاربری در قانون جدید ساخت خانه باغ
قطعا می دانید اراضی برای کاربری مشخصی در قانون مشخص می شوند. حال اگر زمین زراعی بخواهد به عنوان مسکونی مورد استفاده قرار گیرد باید تغییر کاربری بدهد. همچنین عدم تغییر کاربری جرم بوده و مجازاتی قانونی دارد. اما تغییر کاربری برای مجوز ساخت خانه باغ مصادیقی دارد. از جمله مهم ترین این مصادیق می توان به موارد زیر اشاره داشت:
- دیوار کشی
- فنس کشی
- کرت بندی
- قطعه بندی
- ساخت خانه کارگری
- ساخت بنا
به منظور مطالعه بیشتر کلیک کنید: تغییر کاربری ملک مسکونی
در صورت نیاز به مشاوره با محمد حاجیلو، وکیل متخصص در امور اخذ مجوز ساخت خانه باغ و سایر امور ملکی می توانید از شماره تلفن وکیل پایه یک دادگستری به منظور مشاوره فوری استفاده نمایید: 09121275588 و 02128425688
مدارک لازم برای دریافت مجوز ساخت خانه باغ چیست؟
برای هر اقدام قضایی اعم از حقوقی و کیفری نیاز به مدارکی خاص داریم. به عبارتی نمی توان یک سری مدارک را برای تمامی امور در نظر داشت. اما در این بین مدارک مورد نیاز برای اخذ مجوز ساخت خانه باغ کدام است؟
با توجه به شرایطی که هر زمین دارد، مدارک لازم در هر پرونده به منظور اخذ مجوز های مربوطه، متناسب با ماهیت و مکان طرح، متفاوت است. به همین دلیل توصیه می شود برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد هر طرح، به مدیریت امور اراضی استان یا مدیریت جهادکشاورزی شهرستان خود مراجعه نمایید. تا بتوانید لیستی کامل و جامع از مدارک مورد نیاز خود تهیه نمایید.
مرجع صالح برای صدور مجوز ساخت خانه باغ
در قسمت های قبلی به این موضوع اشاره کردیم که برای دریافت مجوز ساخت خانه باغ در قدم اول باید مجوز تغییر کاربری دریافت شود. در نتیجه باید به مرجع صالح برای تغییر کاربری ابتداعا مراجعه نمایید. تشخيص موارد ضروری تغيير كاربری اراضيی زراعی و باغها در هر استان، برعهده كميسيون تبصره 1 ماده 1 است. این کمیسیون به رياست سازمان جهاد كشاورزی تشكيل می شود.
مرجع صالح صدور مجوز ساخت خانه باغ در شهرها
اما اگر مجوز ساخت خانه باغ در شهر ها لازم باشد، مرجع صالح کدام است؟ در این مورد باید گفت که پرونده ساخت و ساز در قطعاتی که مطابق نظر کمیسیون ماده 7 شهرداری باغ تشخیص داده شوند، برای بررسی نهایی در جلسهای با همه اعضای شورای شهر مورد بحث قرار می گیرد.
شورای شهر نیز در این مرحله بعد از بررسی مدارک و ادله موجود درخصوص وضعیت کنونی این اراضی، نسبت به تأیید یا رد درخواست ساخت و ساز در آن ها نظر نهایی را صادر می نماید.
مراحل اخذ مجوز ساخت خانه باغ
مراحلی که در ادامه می خوانید، جامع ترین مراحلی است که برای اخذ مجوز ساخت خانه باغ و تغییر کاربری باغ می توانیم متصور باشیم:
- بتدا باید فرم درخواست تغییر کاربری باغ تکمیل شود.
- این فرم همراه مدارک مالکیت باغ، مجوز تأسیس یا موافقت اصولی طرح مورد نظر، نقشه عرصه و نامه موافقت اداره کل محیط زیست و سایر مدارک مورد نیاز در اختیار مدیریت جهادکشاورزی شهرستان قرار می گیرد.
- مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان، درخواست متقاضی را بررسی می نماید.
- قدم بعدی تهیه گزارش و کروکی از باغ مورد نظر است. این موارد، همراه مدارک و درخواست متقاضی به مدیریت امور اراضی استان ارسال می شود.
- گزارش مدیریت جهادک شاورزی و درخواست متقاضی، در دبیرخانه کمیسیون مستقر در مدیریت امور اراضی ثبت می شود.
مراحل نهایی برای صدور مجوز ساخت خانه باغ
در ادامه مراحل فوق در جهت صدور مجوز ساخت خانه باغ و تغییر کاربری، پرونده در کمیته کار کمیسیون مطرح می شود. سپس:
- در صورت نیاز، اعضاء کمیته کار از باغ بازدید کرده و نظر کارشناسی را اعلام می کنند.
- پرونده در کمیسیون تبصره 1 ماده 1 مطرح می شود. اگر این کمیسیون با تغییر کاربری باغ مخالفت نماید، نتیجه به متقاضی و دستگاه ذیربط توسط دبیر کمیسیون اعلام می گردد.
- در صورت موافقت کمیسیون با تغییر کاربری باغ در ارتباط با مجوز ساخت خانه باغ ، اگر طرح مورد نظر مشمول پرداخت عوارض قانونی نباشد، مجوز لازم توسط دبیرخانه صادر می شود.
- بعد از تعیین قیمت باغ توسط کمیسیون تقویم اراضی مستقر در مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان، نظر این کمیسیون توسط مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان، به دبیرخانه کمیسیون تبصره 1 ماده 1 و به متقاضی جهت واریز مبلغ عوارض به شماره حساب الکترونیکی خزانه داری کل کشور ابلاغ می گردد.
- پس از پرداخت عوارض توسط متقاضی، مجوز تغییر کاربری برای ساخت خانه باغ برابر مساحت مورد تصویب جهت اجرای طرح توسط کمیسیون تبصره 1 ماده 1 صادر و نتیجه به مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان نیز اعلام می شود.
ساخت خانه باغ بدون دریافت مجوز تغییر کاربری
پیشتر اشاره کردیم که مجوز ساخت خانه باغ بدون تغییر کاربری معنایی ندارد . به عبارتی تغییر کاربری غیر مجاز باغ ها بهقصد سکونت ممنوع است. از این رو همه مالكين يا متصرفين اراضی زراعی و باغ ها كه بدون اخذ مجوز قانونی اقدام به تغيير كاربری نمايند، به صورت زیر مورد پیگرد قانون قرار می گیرند:
- تخریب بنا
- پرداخت جزای نقدی از يک تا سه برابر قيمت روز زمين پيش از تغيير كاربری
نکته قابل توجه آن است که در صورت تكرار جرم نیز به حداكثر جزای نقدی و حبس از يک تا شش ماه محكوم می شوند.
در ادامه به ضوابط و قوانین موجود برای اخذ مجوز ساخت خانه باغ در شرایط مختلف اشاره می کنیم. در نظر بدارید که این موضوعاتف حقوقی اند. اما اگر در امور ملکی اینچنینی با موضوعاتی مانند تصرف عدوانی رو به رو شدید باید قبل از هر اقدامی، به بهترین وکیل کیفری در تهران و شهرستانها مراجعه نمایید.
ضوابط ابلاغی در خصوص ساخت خانه باغ تحت عنوان احداث اتاق کارگری یا دیوار کشی و دامداری
به عنوان سخن پایانی و جمع بندی بحث مجوز ساخت خانه باغ و تغییر کاربری آن، موارد زیر را مورد بررسی قرار می دهیم. از همراهی شما سپاسگزاریم.
ضوابط مربوط به احداث اتاق کارگری
برخی ساخت خانه باغ را تحت عنوان اتاق کارگری می دانند. در نتیجه در این بین باید ضوابط زیر را مد نظر قرار دهند:
- داشتن سند مالکیت
- انجام استعلامات لازم ( شهرداری ، بخشداری و …)
- مساحت باغ بالاتر از 2000 متر مربع و یا اراضی زراعی بالاتر از 10000 متر مربع باشد.
ضوابط مربوط به دیوار کشی باغات
اما در بین موارد ساخت خانه باغ دیوارکشی باغات باید مستلزم شرایطی از قرار زیر باشد:
- داشتن سند مالکیت
- دیوار کشی در محل از قدیم به صورت عرف و مرسوم بوده باشد
- باغ از نوع مثمر و به مرحله ی میوه دهی رسیده باشد
- مساحت باغ حداقل 5000 متر باشد
ضوابط مربوط به اجرای طرح دامداری ها
و اما سوال پایانی این مقاله. اگر ساخت خانه باغ در قالب ساخت و اجرای طرح دامداری ها باشد چه؟ در پپاسخ به این سوال نیز شرایط زیر از شرایط اساسی است:
- اراضی کلاس 1 نباشد. منظور زمینی است که که یا در حال حاضر کشت باشد.
- میزان ساخت و ساز همچنین فواصل بر اساس ضوابط امور دام رعایت شود.
- تشکیل پرونده و موافقت از ارگان های ذیربط نظیر اداره محیط زیست منابع طبیعی وغیره انجام شود.
