تغییر کاربری ملک مسکونی به اداری و تجاری چگونه است؟
این موضوع بر تمامی افرادی که در حوزه ساخت و ساز املاک فعالیت دارند، آشکار است که کاربری هر ساختمان قبل از احداث آن در پروانه ساختمانی به طور دقیق تعیین می شود. پس از دریافت پایان کار نیز در سند آن ملک ثبت می شود. بحث ما در این مقاله بررسی قوانین مربوط به تغییر کاربری ملک مسکونی به اداری یا تجاری است. در این بین باید بگوییم که انواع گوناگون و مهم کاربری یک ملک را می توان به سه دسته کاربری از قرار زیر تقسیم نمود:
- مسکونی
- تجاری
- اداری
بهترین وکیل در تهران در باب تغییر کاربری ملک مسکونی اذعان می دارد که طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، همه مالکان املاک و اراضی در شهر برای هر گونه ساخت و سازی باید مجوز شهرداری و پروانه ساختمان دریافت کنند. طبق این مصوبه هر گونه ساخت و ساز بدون مجوز شهرداری خلاف قانون می باشد. در نتیجه با مجازات همراه است. پس اگر مالک بخواهد پس از احداث و ساخت بنا نوع بهره برداری از ساختمان را تغییر بدهد و از آن استفاده ای متفاوت از آنچه که در پروانه ساختمان و طرح مجوز شهرداری ثبت می شود بدارد، باید به دنبال تغییر کاربری ملک مورد نظر باشد.
کاربری های مختلف املاک
بهترین وکیل ملکی در تهران به جهت درک بهتر مفهوم تغییر کاربری ملک مسکونی اذعان می دارد که کاربری های زیر مرسوم ترین موارد برای املاک در قانون ایران به شمار می‌آیند:
- کشاورزی: این کاربری برای زمین‌هایی معمول است که برای امور کشاورزی مناسب هستند. کشاورزی دو نوع کاربری نیاز دارد یکی زمین زراعی و دیگری باغ میوه.
- صنعتی: کاربری صنعتی به منظور استفاده از زمین‌های بزرگ برای ایجاد کارگاه و کارخانه در شهرک‌های صنعتی است که اغلب بیرون از شهر هستند.
- خدماتی: کاربری خدماتی به منظور خدمات دهی و رفاه حال مردم تعریف شده است و در قبال آن مبلغی به شهرداری داده نمی‌شود.
- ورزشی: این کاربری برای مکان‌هایی مانند سالن‌های ورزشی و یا استادیوم‌ها صادر می‌گردد و مکانی است که جدا از امکان استفاده ورزشی، رویدادهایی چون جشن‌های ملی و مذهبی را نیز میزبانی می‌کند.
- واحد مسکونی: ساختمانی که با هدف اسکان دائم یا موقت افراد احداث می‌گردد و نیز طبق الگوی مشخصی مانند دارا بودن بخش‌هایی مانند آشپزخانه و اتاق خواب و غیره ساخته شود، واحد مسکونی نامیده می‌شود.
- واحد تجاری و اداری: این مورد کاربردی ترین مورد، در تغییر کاربری ملک مسکونی است. تعریف واحد تجاری و اداری به کلیه واحدهایی گویند که طبق تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری با هدف کسب‌وکار و تجارت احداث شده‌اند یا واحدهای صنعتی که تحت پوشش قانون نظام صنفی و واحدهای تابع قانون تجارت قرار دارند.
تغییر کاربری ملک مسکونی
اهمیت موضوع تغییر کاربری ملک مسکونی از آن جهت است که، قیمت املاک با کاربری های اداری از املاکی با کاربری اولیه بیشتر است. در نتیجه بسیاری از سازندگان و مالکان به دنبال راهی برای تغییر کاربری ملک به اداری هستند.
به جهت درخواست تغییر کاربری ملک مسکونی مالک باید به صورت زیر عمل نماید:
- سند مالکیت، نقشه و تقاضانامه‌ی خود، مبنی بر تغییر کاربری را به شهرداری ارائه دهد.
- بعد از اینکه درخواست تغییر کاربری از سوی مالک و با نظر مشاور تفصیلی منطقه شهرداری ارائه شد، مدارک از سوی معاونت شهرسازی و معماری منطقه به اداره کل طراحی شهری و برنامه‌ریزی ارسال شود.
- در کمیسیون ماده ۵ شهرداری طرح موضوع شود
- در نهایت رأی نهایی و تصمیم گیری برای تغییر کاربری ملک اعلام شود.
جهت مشاوره با محمد حاجیلو، با شماره تلفن وکیل پایه یک دادگستری تماس حاصل نمایید: 09121275588 و 02128425688
در نظر بدارید که در حوزه امور مربوط به املاک، یکی دیگر از موضوعات قابل تامل، موضوع سرقفلی است. در این بین در صورتی که با امور مربوط به سرقفلی مواجه گشتید، اولین کار باید مشاوره تخصصی با بهترین وکیل سرقفلی در تهران باشد. وی وکیل ملکی است که در امور مربوط به سرقفلی با تکیه بر تجربه و دانش کافی خود، راهنمای شما خواهد بود.
مراحل تغییر کاربری ملک مسکونی
مراحل تغییر کاربری ملک مسکونی را در حالت کلی، با صرف نظر از تغییر اداری یا تجاری، می توانیم به صورت زیر عنوان نماییم:
- پرداخت عوارض شهرداری
- مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی
- بررسی ملک توسط کارشناسان دفاتر نوسازی
- صدور دستور نقشه
- تهیه نقشه توسط مالک
- صدور کاربری برای پروانه جدید
- نوسازی ملک با کاربری جدید
در ادامه هر کدام از تغییرات اداری و تجاری را جداگانه بررسی می کنیم.
تغییر کاربری ملک مسکونی به اداری
در این بخش به منظور بررسی تغییر کاربری ملک مسکونی به اداری، به مواردی اشاره می کنیم که به صورت استثنا در قانون پیش بینی می شود. در نتیجه طبق آن ها این امکان وجود دارد که از ملکی با کاربری مسکونی بهره برداری غیر مسکونی یا همان اداری انجام داد. این موارد عبارت اند از:
- طبق تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، ایجاد دفتر وکالت، مطب (پزشک یا دندان‌پزشک)، دفتر اسناد رسمی، دفتر ثبت ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی در ملک مسکونی امکان‌پذیر است.
- بر اساس ماده ۲ قانون حمایت از مشاغل خانگی، استفاده از ملک مسکونی برای مشاغل خانگی بلامانع است.
- بر طبق ماده ۳ آیین‌نامه محل تأسیس دفاتر مطبوعات، می‌توان در ملکی با کاربری مسکونی دفتر مطبوعاتی دایر کرد.
تغییر کاربری غیرقانونی ملک مسکونی به اداری
نکته ای که در تغییر کاربری ملک مسکونی به اداری مورد توجه ماست، اعمال غیر قانونی این تغییر است. بررسی این تخلف در کمسیون ماده ۱۰۰ شهرداری صورت می پذیرد.
زمانی که تخلف ثابت شود، مالک یا فردی که مرتکب این تخلف است، باید در زمان تعینی کسب و کار مورد نظر را که به واسطه آن مرتکب تغییر کاربری ملک به طور غیر قانونی شده است، تعطیل کند. این زمان معین شده معمولاً کمتر از دو ماه است. درصورتی‌که مستأجر یا مالک در این زمان مقرر اقدامی به عمل نیاورد، محکوم به جریمه نقدی و حبس به مدت ۶ ماه تا دو سال می شود.
تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری
برای تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری باید چه کرد؟ در پاسخ به این س.ال باید بگوییم که این تغیی کاربری مراحل زیر را به همراه دارد:
- مراجعه به دفاتر نوسازی و ثبت درخواست
- بازرسی ملک و دستور صدور نقشه
- آماده شدن نقشه و گرفتن مجوز
- تهیه نقشه و بررسی توسط کارشناس
- اگر تمامی این مراحل به خوبی انجام شود، کارشناسان مربوطه نقشه را تایید می کند و مجوز لازم را صادر می کنند.
سپس زمانی که مجوز تغییر کاربری ملک صادر می شود، مالک می تواند ساختمان خود را برای بازسازی یا نوسازی، تخریب کند. همچنین اگر مواردی که در دستور نقشه ذکر می شود، از قبل در ساخت ملک لحاظ شود، احتیاجی به تخریب و بازسازی نیست. مالک می‌تواند طبق تغییر کاربری جدید، از ساختمان بهره برداری کند.
مدارک لازم برای تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری
مدارکی که در تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری مورد نیاز است، از قرار زیر می باشد:
۱- مدارک شناسایی مالک یا مدارک نماینده قانونی اعم از شناسنامه، کارت ملی و…
۲- ارسال فرم درخواست به اداره نوسازی
۳- گواهی مبنی بر عدم خلافی در ساختمان
۴- تسویه حساب عوارض شهرداری
۵- تسویه حساب مالیات املاک و مستغلات
فعالیت هایی که نیاز به تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری ندارند، کدام اند؟
در این بخش به عنوان سخن پایانی، به یک سوال کلیدی پاسخ می دهیم. چه فعالیت هایی نیاز به تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری ندارد؟ در پاسخ به این سوال، لازم به ذکر است که انجام برخی از فعالیت ها در ملک مسکونی از نظر قوانین شهرداری مشکلی ندارد و انجام آن در ملک مسکونی حتی بدون دریافت مجوز نیز امکان پذیر است.
به موجب قوانین شهرداری استفاده از ملک غیر تجاری برای انجام این فعالیت ها بلا مانع است:
- دائر کردن دفتر وکالت
- مطب
- دفتر اسناد رسمی، ازدواج و طلاق
- دفتر روزنامه و مجله
- دفتر مهندسی به وسیله مالک
- استفاده از ملک مسکونی برای انجام مشاغل خانگی
- تاسیس دفاتر مطبوعات
