نکات حقوقی خرید ملک که اهمیت بالایی دارند
بخش عمده‌ای از تعهدات و روابط حقوقی که بین افراد به وقوع می‌پیوندد، مربوط به معاملات املاک است. این موضوع بخش قابل توجه از دعاوی موجود در دادگستری را نیز شامل می‌شود. در نتیجه در این موضوعات مشاوره با بهترین وکیل در تهران که در این زمینه تخصص دارد، امری الزامیست. همچنین دانستن نكات حقوقي خرید ملك و زمين، موجب مي‌شود طرفين معامله بدون درگيری در گرفتاري‌هايي كه حل آنها نياز به مشاور حقوقی و کمک وکیل املاک دارد و مراجعه به دستگاه‌هاي قضايي، معاملات خود را به انجام برسانند.
نكات حقوقي مهم خريد ملك
به هنگام خرید و فروش ملک یا در اصطلاح معامله ملك، خريدار و فروشنده در حضور مشاور املاك، بر سر جزئيات مد نظر توافق مي‌كنند. تمامی موارد در توافق نامه في مابين ذكر مي‌شود. انجام اینکار بهتر است با بررسی بهترین وکیل ملکی در تهران صورت پذیرد. هر دو طرف باید بعد از تایید آن را امضاء كنند. مشاور املاك نيز شاهد و ناظر بر این معامله خواهد بود.
البته ممکن است گاهي طرفين يا يكي از آنها از انجام تعهدات خود سر باز زند. همچنین ضمانت اجرايي براي تعهد شخص خاطي وجود نداشته باشد. در این جا مساله ملزوم به مراجعه به دستگاه قضايي و طرح دعوي و شكايت است. اینکار پروسه‌اي فرساينده و زمان‌بر دارد. اگر طرفين قرارداد و مشاور املاك به نكات حقوقي خرید ملک و معاملات مربوطه اشراف داشته باشند، قراردادي امضاء نمي‌كنند كه از جزئيات آن مطلع نباشند. در نتيجه اين‌گونه به چالش نمی افتند.
به منظور مشاوره تخصصی با محمد حاجیلو، بهترین وکیل ملکی در تهران با سابقه ای درخشان در امور مربوط به معاملات ملکی، با شماره تلفن وکیل پایه یک دادگستری تماس بگیرید: 09121275588 و 02128425688
شرایط حقوقی معاملات ملکی
در قسمت قبل با اهمیت آگاهی از نکات حقوقی خرید ملک و معاملات ملکی آشنا شدیم. به همین دلیل قصد داريم 10 نكته مهم حقوقي را كه اطلاع از آنها به هنگام انجام معاملات ملكي ضروری است، بيان كنيم. تا با ديد باز و آگاهي كامل قراردادهاي معاملات ملكي خود را به انجام برسانيد.
وضعیت طرفین معامله
در بررسی وضعیت طرفین معامله به عنوان یکی از نکات حقوقی خرید ملک باید گفت، برای انجام درست هر معامله ای لازم است که طرفین معامله دارای ویژگی‌هایی قابل قبول باشند. این ویژگی ها از قرار زیر است:
- قصد انجام معامله وجود داشته باشد
- طرفین عاقل و بالغ باشند. زیرا معامله با شخصی که عاقل و بالغ نیست صحیح نمی باشد.
- قبل از انجام معامله حتما باید مدارک شناسایی افراد دیده شود. هویت افراد با مدارک موجود تطبیق داده شود.
- همچنین اگر فروشنده قصد داشته باشد ملک را با وکالت‌نامه که متعلق به فروشنده یا صاحب اصلی است، بفروشد، حتما باید از از اصالت وکالت‌نامه و در قید حیات بودن فروشنده اصلی اطمینان حاصل کرد. زیرا وکالت‌نامه با فوت یا مشخص شدن جنون مالک اصلی باطل می‌شود. در نتیجه هر معامله‌ای هم که با آن وکالت انجام شود، اعتباری ندارد.
وضعیت سند ملک مورد معامله
بررسی وضعیت سند ملک مورد معامله نیز یکی دیگر از نکات حقوقی خرید ملک است که باید به آن توجه کنید. در هنگام معامله باید سند ملک به طور کامل مشاهده و بررسی شود. بسیاری از املاک، بدون سند مجزاهستند یا سند شان به صورت تک برگ موجود می باشد. در برخی موارد چندین ملک به صورت یکجا و دارای یک سند واحد هستند. افراد این املاک را بعد از تفکیک کردن از هم به فروش می رسانند.
همچنین باید وضعیت کاربری ملک نیزبررس شود. به طور مثال بسیاری از املاک ساخته شده دارای زمین زراعی هستند که در آن به‌طور غیر مجاز اقدام به تغییر کاربری شود و احداث بنا صورت بگیرد. وکیل ملکی شما می تواند این مراحل را انجام دهد.
بررسی کامل ملک مورد معامله
خریدار یک ملک باید حتما به طور دقیق، ملک مورد نظر خود را وارسی کند. وی باید کاملا در جریان معایب و مزایا آن ملک قرار بگیرد. ممکن است به طور مثال ملک در طرح تعریض خیابان یا اتوبان واقع شده باشد. یا ملک در رهن بانک باشد. یا از این قبیل موارد که بعد از خرید ملک خریدار را دچار مشکل میکند.
اما به عنوان یکی دیگر از نکات حقوقی خرید ملک باید بگوییم، اگر عیبی در ملک وجود داشته باشد و خریدار بدون آگاهی از آن ملک را بخرد، برای او بعد از انجام معامله و خرید ملک حق فسخ ایجاد می‌شود. اما این امر مستلزم صرف وقت و هزینه‌هایی برای اوست که با سهل انگاری در هنگام خرید بر او وارد می شود. با کمی آگاهی و بررسی بیشتر از این اتفاق جلوگیری می شود.
استعلام از ارگان های مربوط
چهارمین مورد از نکات حقوقی خرید ملک استعلام از ارگان های مربوطه است. همانطور که اشاره شد، گاهی اوقات فروشنده ملک با وکالت‌نامه از فروشنده یا صاحب اصلی اقدام به فروش ملک میکند. یا از وضعیت ملکی درباره زراعی بودن یا در توقیف بودن آن ملک اطلاعی ندارد. در این‌باره با استعلام از دفتر اسناد رسمی، صادرکننده وکالت‌نامه در ارتباط با وکالت‌نامه داده شده به فروشنده، از جهاد کشاورزی جهت زراعی نبودن ملک و از بانک مرکزی در ارتباط با در رهن نبودن ملک استعلام می گیرد. البته به جهت نیاز به پیگیری مداوم، می توانید از وکیل ملکی خود بخواهید تا پیگیری این موضوع انجام شود.
انعقاد قرارداد
به منظور رعایت یکی دیگر از نکات حقوقی خرید ملک طرفین باید به طور روشن و بدون ابهام درباره ملک با یکدیگر به توافق برسند. سپس توافقاتشان را به صورت کتبی با حضور حداقل ۲ شاهد در قالب قرارداد منعقد کنند. بهتر است این اقدام در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. البته قولنامه یا مبایعه‌نامه نتظیم شده در دفتر املاک یا بین خود طرفین قرارداد نیز قانونی و درست است.
مندرجات الزامی قرارداد
در قرارداد منعقد شده بین طرفین باید مشخصات ملک و متعلقات داخل در آن به طور کامل بیان شود. این موضوع در نکات حقوقی خرید ملک بسیار حائز اهمیت است. به طور مثال ذکر موارد زیر الزامی است:
- متراژ ملک
- قیمت ملک
- نحوه پرداخت
- نحوه تحویل ملک
- هر چیزی که شامل و جزو داخل ملک میباشد.
امروزه بسیار شاهد این موضوع هستیم که طرفین درباره موضوعی به طور شفاهی توافق کرده‌اند، اما توافقاتشان در قرارداد ذکر نشده است. این امر باعث بروز اختلافات بسیاری بین آنها می شود. به عنوان مثال، تعیین نکردن وضعیت پارکینگ یا انباری در ملک.
آگاهی کامل به مفاد و الفاظ به‌کار برده شده در قرارداد
طرفین معامله باید یا خودشان آگاهی کافی از نکات حقوقی خرید ملک داشته باشند. تا بتوانند از خطای احتمالی خود جلوگیری کنند. یا با مشاوره و حضور وکیل رسمی دادگستری، اقدام به معامله کنند. گا‌ه در بعضی موارد، یک طرف معامله از الفاظ به‌کار برده شده در مفاد قرارداد آگاهی ندارد. بدین صورت لطمات سنگینی به خود وارد میکند. به‌عنوان مثال، کلیه اختیارات قانونی و اختیاری خود را جهت فسخ معامله از بین می‌برد.
درج حق فسخ در قرارداد
به عنوان یکی از مهمترین نکات حقوقی خرید ملک باید بدانید که ایجاد حق فسخ به خریدار یا فروشنده، کمک بسیار زیادی میکند. تا در صورتی که طرف مقابل اقدام به نقض پیمان کند طرف دیگر معامله، بتواند قرارداد را یک طرفه فسخ کنند. بدین ترتیب از ضرر و زیان خود جلوگیری کند. به عنوان مثال: بر خریدار شرط شود در صورت پرداخت نکردن کل مبلغ قرارداد فروشنده میتواند اقدام به فسخ قرارداد کند. این شرایط میتواند بالعکس هم صادق باشد. در این خصوص می توانید از مشاوره با وکیل فسخ قرارداد بهره مند گردید.
پرداخت اقساطی بهای معامله
با توجه به خلف وعده‌ها و نقض تعهداتی که اصولا در هر قراردادی ممکن است از طرف طرفین قرارداد ها به وجود آید، همچنین از بین رفتن اعتماد در جامعه، در قرارداد هم لازم است حتما با اقدامات ضروری و پیشگیرانه از ضرر یا وقوع هرگونه کلاهبرداری یا مشکلات مشابه از سوی طرفین جلوگیری شود. طبق نکات حقوقی خرید ملک یکی از این اقدامات از طرف فروشنده ملک، قرار دادن اقساط جهت پرداخت و تعیین موعد در پرداخت آن است.
همچنین، مطابق با قانون، فروشنده میتواند برای عدم پرداخت هر قسط، خسارتی برای خریدار ملک تعیین کند. یا در صورت حق فسخ، قرارداد را فسخ کند. تا بدین صورت از ضرر و زیان احتمالی که نتیجه خلف وعده خریدار است جلوگیری کند.
تحویل ندادن ملک تا زمان پرداخت کامل قرارداد و تنظیم سند
همانطور که در بررسی موارد دیگر در بحث نکات حقوقی خرید ملک گفتیم، خلف وعده و نقض تعهد در معاملات ملکی، تنها از جانب فروشنده نیست. ممکن است خریدار نیز به تعهدات خود پایبند نباشد. فروشنده باید به دور از هرگونه تعارف، از تحویل دادن کامل ملک تا پایان پرداخت همه مبلغ قرارداد تعیین شده، خودداری کند..
همچنین، توصیه می‌شود که فروشنده، مبلغ قرارداد را به صورت چک ضمانت شده بانکی دریافت کند. از دریافت چک، خودداری کند تا در این باره نیز از وقوع هر مشکل احتمالی جلوگیری کرده باشد.
دعاوي ملكي و انواع آن
آگاهی از نکات حقوقی خرید ملک بیشترین تاثر را در طرح انواع دعاوی ملکی مربوطه دارد. طرح دعاوی ملكي معمولاً به سه شكل رخ مي‌دهد :
- حقوقی
- کیفری
- ثبتی(کلاهبرداری در زمینه خرید و فروش و یا اجاره ملک یا نقض قوانین معامله و یا عدم تعهد به مفاد قرارداد
طرح و پیگیری این دعاوی به عهده وکیل ملکی است. به عبارتی به دلیل تخصصی بودن موضوع، حضور وکیل ملکی و مشاوره ملکی امری الزامی است.
در صورت نیاز به هرگونه مشاوره با ما تماس بگیرید: 28425688-021 و 09121275588
جمع بندی نکات حقوقی خرید ملک
در این بخش به منظور سخن پایانی، نکات حقوقی خرید ملک را در لیستی ارائه می دهیم. با مراجعه به هر لینک می توانید اطلاعات کافی را در هر مورد کسب نمایید. از همراهی شما سپاسگزاریم.
- بررسي كامل مدارك فروشنده
- بررسي كامل وضعيت سند ملك يا زمين مورد معامله
- دستور اجرايي فرمان امام در خصوص خريد زمين‌هاي مصادره‌اي- وکیل مصادره
- معاملات اراضی طرح تفضیلی
- تطبیق سند
- وکیل املاک ورثه ای (معاملات ملکی ورثه ای)
- اجتناب از پرداخت كل بهاي مورد معامله
- وکیل فسخ قرارداد ( مشخص کردن جزئیات فسخ قرارداد)
- تنظيم سند و ثبت آن
- تنظيم قانوني قرارداد در دفتر معاملات ملكي
