آیا می‌ توان سرقفلی را به عنوان وثیقه قرار داد؟ بررسی کامل قوانین و رویه قضایی

در نظام حقوقی ایران، سرقفلی یکی از ارزشمند ترین حقوق مالی در روابط موجر و مستأجر محسوب می‌ شود. که به‌ ویژه در املاک تجاری، گاهی ارزشی بیشتر از خود عین ملک دارد. از سوی دیگر، وثیقه یا رهن یکی از ابزار های اساسی در تأمین مطالبات اشخاص و مؤسسات مالی است. پرسش مهم این است که آیا می‌ توان حق سرقفلی را به عنوان وثیقه قرار داد؟

بهترین وکیل در تهران اینگونه توضیح می دهد که برخلاف تصور عموم، پاسخ ساده‌ ای ندارد. زیرا سرقفلی مالکیت عینی بر ملک نیست. بلکه حق مالی قابل انتقال است که بسته به شرایط عقد اجاره و رضایت موجر، ممکن است قابلیت وثیقه‌ گذاری داشته باشد یا خیر. در این مقاله، با نگاهی دقیق به قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستأجر، نظریات مشورتی قوه قضائیه و رویه بانک‌ ها، به بررسی کامل ابعاد حقوقی و عملی قرار دادن سرقفلی به عنوان وثیقه می‌ پردازیم. با ما همراه باشید. در این مقاله، با نگاهی تحلیلی به قوانین، نظریات مشورتی و رویه عملی دفاتر اسناد رسمی و بانک‌ ها، به‌طور کامل بررسی می‌ کنیم که:

• در صورت امکان، چگونه می‌ توان آن را به عنوان وثیقه قانونی تنظیم و ثبت کرد.
• سرقفلی از نظر قانونی چه ماهیتی دارد.
• آیا مشمول مقررات رهن (وثیقه) می‌شود یا خیر.

قرار دادن سرقفلی به عنوان وثیقه

قراردادن سرقفلی به عنوان وثیقه به معنای استفاده از حق مالی سرقفلی برای تضمین باز پرداخت یک دین یا تعهد است. در چنین حالتی، صاحب سرقفلی با رضایت موجر و تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد، حق سرقفلی خود را نزد بانک یا شخص بستانکار به رهن می‌ گذارد.

این اقدام زمانی معتبر است که سرقفلی دارای سند رسمی، ارزش مالی مشخص و قابلیت نقل و انتقال باشد. از نظر قوانین مدنی و رویه قضایی، سرقفلی گرچه ماهیت عینی ندارد. اما به عنوان «مال دارای ارزش اقتصادی» می‌ تواند موضوع وثیقه قرار گیرد. مشروط بر اینکه مالک عین ملک این اقدام را تأیید کند. بهترین وکیل ملکی در تهران اینگونه توضیح می دهد که هدف اصلی از قرار دادن سرقفلی به عنوان وثیقه ، تأمین امنیت معامله و کاهش ریسک بستانکار است، در حالی که بدهکار حق استفاده از منافع تجاری ملک را تا زمان پایان قرارداد حفظ می‌ کند.

شرایط صحت و ماهیت وثیقه در قانون مدنی

قانون مدنی در مواد ۷۷۱ تا ۷۹۴، عقد رهن را تعریف و شرایط آن را مشخص می کند. بر اساس ماده ۷۷۱، رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه‌ ی دین خود به داین می‌ سپارد.

نکته مهم آن است که موضوع وثیقه باید مالیت داشته و قابل نقل و انتقال باشد. از این‌ رو، زمانی که سخن از سرقفلی به عنوان وثیقه می‌ شود، باید ثابت گردد که سرقفلی نیز همانند سایر اموال، شرایط سه‌ گانه‌ ی مالیت، قابلیت نقل و انتقال و مشروعیت را دارا می باشد. چنانچه این شرایط بر قرار باشد، سرقفلی نیز می‌ تواند موضوع عقد رهن واقع شود.

راه‌ های قرار دادن سرقفلی به عنوان وثیقه

برای قرار دادن سرقفلی به عنوان وثیقه چند مسیر قانونی و عملی وجود دارد. که بسته به نوع بدهی، شخصیت طرفین و نوع ملک می‌ تواند متفاوت باشد.

• مهم‌ ترین و معتبر ترین روش، تنظیم سند رسمی رهن سرقفلی در دفتر خانه اسناد رسمی است. در این شیوه، صاحب سرقفلی با رضایت مالک عین و تأیید سند رسمی سرقفلی، حق خود را در قبال دریافت وام یا تضمین تعهد، به عنوان وثیقه نزد بستانکار قرار می‌ دهد.
• روش دوم، درج تعهد وثیقه‌ای در قرارداد خصوصی یا بانکی است که با تأیید دفترخانه یا نهاد مالی رسمیت می‌ یابد.
• در برخی موارد نیز بانک‌ ها از طریق ارزیابی کارشناسی سرقفلی و صدور مجوز حقوقی، این حق را به‌عنوان وثیقه غیر منقول در پرونده تسهیلات می‌ پذیرند.

بهترین وکیل سرقفلی در تهران ذکر این نکته را الزامی می داند که در هر سه روش، شرط اساسی، احراز مالکیت سرقفلی، رضایت موجر و تعیین دقیق ارزش مالی آن است. زیرا بدون این مقدمات، ترهین سرقفلی از نظر حقوقی نافذ نمی باشد.

مراحل قانونی قراردادن سرقفلی به عنوان وثیقه

فرآیند قرار دادن سرقفلی به عنوان وثیقه در حقوق ایران به‌ صورت رسمی و تحت نظارت دفاتر اسناد رسمی انجام می‌ شود.

• نخست، دارنده حق سرقفلی باید با ارائه سند معتبر مالکیت و دریافت رضایت کتبی موجر، درخواست تنظیم سند رسمی ترهین را مطرح کند.
• سپس دفترخانه پس از استعلام از اداره ثبت املاک و مستغلات درخصوص وضعیت حقوقی ملک و اطمینان از نبودن منع قانونی، مقدمات تنظیم سند را فراهم می‌ آورد.
• در مرحله بعد، کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین ارزش مالی سرقفلی ارزیابی انجام می‌ دهد. تا میزان تعهد و وثیقه مشخص شود.
• پس از آن، سند رسمی رهن تنظیم، امضا و در سیستم ثبت الکترونیکی اسناد درج می‌ شود.
• از آن پس، بستانکار در حکم مرتهن شناخته می‌ شود. در صورت عدم ایفای تعهد، حق مراجعه به سرقفلی را دارد.

مدارک لازم برای قراردادن سرقفلی به عنوان وثیقه

در مورد قراردادن سرقفلی به عنوان وثیقه باید مدارکی را آماده نمایید. فرآیند ترهین سرقفلی در دفترخانه تنها زمانی معتبر است که تمام مدارک لازم به‌صورت رسمی و کامل ارائه شود. جدول زیر مهم‌ترین مدارک و توضیحات مربوط به هر یک را نشان می‌دهد:

در صورت نیاز به مشاوره فوری با وکیل متخصص ، از شماره تلفن وکیل پایه یک دادگستری استفاده نمایید. اینجا هستیم تا پاسخگوی سوالات شما باشیم.

رویه بانک‌ ها و مؤسسات مالی در پذیرش سرقفلی به عنوان وثیقه

در عمل، اغلب بانک‌ های کشور در پذیرش سرقفلی به عنوان وثیقه محتاطانه رفتار می‌ کنند. زیرا این حق با املاک رسمی تفاوت دارد. در صورت اجرای وثیقه، تبدیل آن به وجه نقد نیازمند حکم قطعی دادگاه است.

با این حال، برخی بانک‌ ها به اعتبار بالای سرقفلی در مناطق تجاری، آن را پس از ارزیابی کارشناسی و صدور مجوز حقوقی می‌ پذیرند. این پذیرش معمولاً به شرط ارائه سند رسمی، تأیید مالک عین و بیمه حق سرقفلی صورت می‌ گیرد. در غیر این صورت، بانک ترجیح می‌ دهد اموال عینی مانند ملک یا خودرو را به عنوان وثیقه بپذیرد.

آراء وحدت رویه و نظریات مشورتی درباره قراردادن سرقفلی به عنوان وثیقه

در چند نظریه‌ ی مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه می خوانیم که با توجه به اینکه سرقفلی «حق مالی قابل نقل و انتقال» محسوب می‌ شود، می‌ توانیم آن را در حکم مال بدانیم. در نتیجه برای تضمین تعهد در قالب رهن مورد استفاده قرار دهیم. یکی از این نظریات در مورد سرقفلی به عنوان وثیقه تصریح دارد که :

“در صورت تنظیم سند رسمی و رضایت موجر، ترهین سرقفلی بلا مانع است.”

این نظریات در کنار رویه دادگاه‌ ها زمینه‌ ی پذیرش بیشتر سرقفلی به عنوان وثیقه را فراهم می کند. همچنین نقش مهمی در توسعه آزادی قراردادی در روابط اقتصادی ایفا می کند.