آیا ذکر عبارت «در صورت پشیمان‌شدن از معامله …» از موارد خیار شرط است؟
مطابق اصل لزوم و ماده۲۱۹ قانون مدنی “عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم مقام آن‌‌ها لازم‌الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله و یا به علت قانونی فسخ شود”؛با توجه به اصل لزوم م و ماده ۲۱۹ قانون مدنی در مواقعی که در وضعیت عقد یا آثار احتمالی آن تردید حاصل شود، می‌توان با به‌کار بستن اصل لزوم این تردید را برطرف ساخت.
متاسفانه در بسیاری از قرارداد ها حق فسخ به گونه ای نوشته می شود که وجود آن مورد تردید واقع می گردد و با توجه به موارد پیش گفته باید عدم وجود آن را بپذیریم
در ذیل نمونه ای از رای دادگاه تقدیم حضور می گردد.
شماره دادنامه قطعی :
۹۲۰۹۹۷۰۹۰۸۹۰۰۵۶۰
تاریخ دادنامه قطعی :
۱۳۹۲/۰۹/۱۸
خلاصه جریان پرونده
به حکایت محتویات پرونده خانم هـ .ب. با وکالت خانم ز.ع. وکیل دادگستری دادخواستی به خواسته ابطال و بی‌اعتباری عقد بیع و مبایعه‌نامه در خصوص پلاک‌های ۱۲۲ ـ ۱۲۴ ـ ۱۲۵ فرعی از ۲۸ اصلی بخش ۵ تقدیم محاکم عمومی شهر قم نموده که به شعبه ۱۱ ارجاع شده است در دادخواست این‌گونه توضیح داده‌شده که مبایعه‌نامه مورخ ۱۶/۴/۶۳ در رابطه با تمامی پلاک‌های فوق‌الذکر در قرارداد قیدشده که در صورت پشیمان شدن از معامله طرف پشیمان شده باید خسارت بدهد و عبارت مذکور دلیل این است که بیع مذکور باطل است زیرا وجود خیار فسخ در هر معامله‌ای بدون ذکر مدت به‌طرف ماده ۴۰۱ قانون مدنی باطل و مبطل است و لذا به شرح فوق تقاضای رسیدگی و صدور حکم نموده است. دادگاه در وقت فوق‌العاده و بدون تعیین وقت رسیدگی مبادرت به صدور دادنامه شماره ۱۰۰۶۸۶ـ۲۱/۱۰/۹۱ نموده که ملخص آن این است که … با صرف‌نظر از اشکالات دیگر در موضوع ، شرط مذکور شرط تحکیم معامله است یعنی طرفین نباید پیشمان شوند، لذا عبارت فوق خللی به صحت معامله وارد نمی‌کند و لذا قرار عدم استماع دعوی را صادر نموده است که با تجدیدنظرخواهی خواهان پرونده نسبت به‌قرار مذکور شعبه دوّم دادگاه تجدیدنظر استان قم به‌موجب دادنامه شماره ۲۰۱۰۵۱ ـ۱۹/۱۲/۹۱ خلاصتاً این‌گونه رأی داده است که استدلال دادگاه در رأی تجدیدنظر خواسته استدلالی ماهوی است ولی نتیجه رأی شکلی است و از طرفی دادگاه طرفین را برای دادرسی دعوت نکرده است و صدور رأی به کیفیت فعلی فاقد وجاهت قانونی می‌باشد و لذا ضمن نقص دادنامه معترضٌ‌عنه پرونده را جهت رسیدگی با تعیین به دادگاه بدوی اعاده نموده است. وضعیت ثبتی پلاک‌های موضوع دعوی از ثبت استعلام شده که پاسخ واصله به شماره ۴۹۱۹ـ۱۵/۲/۹۲ پیوست پرونده است و خلاصتاً حاکی از این است که پلاک ۱۲۳ـ۱۲۴ـ۱۲۵ / فرعی از ۲۸۰ اصلی بخش ۵ قم به مساحت ۶۰۴ مترمربع از طرف زمین شهری قم به آقای ر. با و.س. منتقل شده سپس مقدار ۲۰۰ مترمربع آن طی رأی شماره ۱۳۵۷ ـ۴/۱۰/۷۵ هیأت حل اختلاف ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت تحت پلاک ۱۳۳۸ فرعی در سهم مفروزی ع.ت. ثبت و سند صادرشده و مقدار ۱۵۰ مترمربع دیگر طی رأی ۱۳۶۵ ـ۲۵/۱۰/۷۵ تحت پلاک ۱۳۳۷ فرعی در سهم مفروزی آقای ن.الف. ثبت و سند صادرشده و سپس ن.الف. شش‌دانگ پلاک ۱۳۳۷ فرعی را طی سند قطعی ۵۱۲۵۵ ـ۱/۷/۸۸ دفتر … قم به الف.ک. منتقل کرده و وی نیز طی سند ۴۵۴۴۲ـ۲۴/۶/۸۲ دفتر … قم آن را به آقای ح.الف. انتقال داده و همچنین ۱۰۰ سهم دیگر از شش‌دانگ پلاک‌های صدرالذکر طی سند قطعی ۷۵۶۰۴ـ۳/۱۰/۷۷ دفتر … قم به آقای ع.م. انتقال داده‌شده که نسبت به آن سند صادر نشده و مجدداً در تاریخ ۲۵/۹/۸۳ حسبت تقاضای م.د. نسبت به پلاک‌های یادشده بنام ر.ب. سند معارض صادرشده که طی سند قطعی ۱۰۱۵۴۸ـ ۲۷/۱۱/۸۲ دفتر … قم مقدار ۱۵۰ سهم مشاع از ۶۰۰ سهم شش‌دانگ برای م.د. انتقال‌یافته که سند نسبت به ۱۵۰ سهم صادر نشده است و مجدداً حسب درخواست وراث مرحوم ر.س. نسبت به شش‌دانگ پلاک‌های مرقوم یعنی ۱۲۲ ـ۱۲۴ ـ۱۲۵و۲۸۰ اصلی بخش ۵ قم بنام وراث سند صادرشده ولی دفتر املاک به امضای مسئول وقت دفتر املاک نرسیده است و پرونده از این حکایتی ندارد. وکیل خواهان همچنین طی لایحه‌ای به تکرار مطالب مذکور در دادخواست پرداخته که ماحصل آن این است که پشیمان از عقد تحت عنوان فسخ از محاکم درخواست می‌شود و ذکر عدم مدت فسخ به استناد ماده ۴۰۱ قانون مدنی موجب بطلان شرط و نیز عقد می‌باشد و در این خصوص اشاره به رأی اصراری شماره ۲۶ـ۹/۸/۷۴ هیأت عمومی دیوان‌عالی کشور نموده که پشیمانی را از مصادیق فسخ دانسته . در جلسه مورخه ۱۶/۲/۹۲ نیز وکیل خواهان دعوی را به شرح دادخواست و لایحه تقدیمی اعلام کرده است. وکیل خوانده نیز با اشاره به اینکه این پرونده در شعبه ۱۴ سابقه رسیدگی دارد و اضافه نموده خواهان در این پرونده نیز جزء خواهان‌ها بوده که موضوع به کارشناسی ارجاع شده و کارشناسی اصالت بیع‌نامه را تأیید کرده و توضیح داده است جای تعجب است که بیع‌نامه‌ای که در سال ۶۳ تنظیم‌شده اکنون تقاضای ابطال آن می‌شود که ۳۰ سال از آن زمان گذشته و این دعوی از وجاهت قانونی برخوردار نیست و اضافه نموده که در ماده ۳۹۹ قانون مدنی آمده است که در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری اختیار فسخ باشد بدیهی است عبارت استنادی و سیاق آن به نحوه مذکور در ماده ۳۹۹ نمی‌باشد یا نتوان آن را مشمول ماده ۴۰۱ دانست خصوصاً که ماده ۳۲۳ ق.م. مقرر می‌دارد هر معامله‌ای که واقع‌شده باشد محمول بر صحت است و ماده ۲۲۴ نیز متذکر آن است که الفاظ عقود محمول بر معانی عرفیه است و تفسیر همکار محترم مسبوق به سابقه نیست و ماده ۴۰۱ ناظر به ماده ۳۹۹ می‌باشد و نهایتاً ردّ دعوی را خواسته است. و بالاخره دادگاه طی دادنامه ۱۰۰۰۷۳ ـ۱۷/۲/۹۲ با توجه به گذشت ۲۹ سال از تاریخ قرارداد و اینکه بعضی از پلاک‌های ثبت فوق به دیگران منتقل شده است و با توجه به اینکه عبارت اخیر مندرج در قرارداد خللی بر صحت معامله دارد نمی‌‌سازد حکم به بطلان دعوی صادر نموده است که نسبت به این رأی در این مرحله فرجام‌خواهی از سوی خانم هـ . با وکالت س. به‌عمل‌آمده و پرونده به دیوان‌عالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع شده که توسط دفتر ثبت و تکمیل گردیده و اینک تحت نظر قرار دارد مندرجات لایحه اعتراضیه فرجام‌خواه خلاصتاً از این قرار است که رویه قضایی نیز پشیمانی از عقد تحت عنوان فسخ در محاکم درخواست می‌شود و عدم ذکر مدت حق فسخ موجب ابطال مبایعه‌نامه ابرازی است و پشیمانی پس از ۳۰ سال از تاریخ قرارداد و اینکه حاضر به پرداخت خسارت می‌باشد چه معنی دارد ؟ و نهایتاً نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته را درخواست کرده است. محتویات پرونده حکایت دیگری ندارد.
به تاریخ فوق شعبه پنجم دیوان‌عالی کشور به تصدی امضاء کنندگان زیر تشکیل است پرونده کلاسه فوق تحت نظر است پس از بررسی و مداقه در اوراق و محتویات پرونده و اعلام ختم دادرسی به شرح آتی مبادرت به صدور رأی می‌نماید.
رأی شعبه دیوان عالی کشور
فرجام‌خواهی نسبت به دادنامه فرجام‌خواسته وارد و صائب نمی‌باشد با توجه به مندرجات بیع‌نامه مستند دعوی که طرفین ذیل آن را به‌عنوان خریدار و فروشنده امضاء کرده‌اند چنین استنباط می‌گردد که اراده طرفین بر تحقق بیع بوده و ذکر عبارت »در صورت پشیمان شدن از معامله … « از مصادیق خیار شرط مذکور در ماده ۴۰۱ قانون مدنی نمی‌باشد و نحوه نگارش عبارت مذکور نیز افاده این مطلب را نمی‌نماید که عقد مبنیاً یا منویاً بر اساس شرط مذکور بناشده بلکه همان‌گونه که در رأی فرجام‌خواسته نیز به آن اشاره‌شده بیشتر تأکید بر تحکیم معامله دارد و خسارتی که از کوتاهی در انجام معامله حاصل می‌شود بناء‌علی‌هذا نظر به اینکه رأی فرجام‌خواسته موافق مفاهیم فوق صادرشده و ایراد و اشکال قانونی که موجب نقض و گسیختن دادنامه موصوف می‌گردد متوجه آن نیست و از لحاظ رعایت قواعد دادرسی هم اشکال مؤثری نسبت به آن دیده نمی‌شود لذا مستنداً به ماده ۳۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه معنونه را ابرام و پرونده را به دادگاه رسیدگی‌کننده پرونده اعاده می‌نماید.
رئیس شعبه ۵ دیوان‌عالی کشور ـ مستشار
معینی ـ جلیلی تقویان