شرط پشیمانی

شرط پشیمانی به چه معناست؟

در بسیاری از قراردادهای اشخاص عادی شرطی به عنوان شرط پشیمانی در قرارداد خود می گنجانند که هدف نهایی آنها پایبند نمودن بیشتر یکدیگر به قرارداد می باشد. اما سوال مهم این است که ماهیت چنین شرطی چیست و در صورت اختلاف در مورد شرط پشیمانی دادگاه ها  باید آن را چگونه تفصیر نمایند.وکیل پایه یک دادگستری متخصص در امور ملکی و تنظیم قرارداد ها میتواند آگاهی خوبی به شما بدهد.پس از توضیح مختصر پیرامون شرط پشیمانی به بررسی دادنامه های مرتبط می پردازیم.

به طور کلی

شرط پشیمانی باید در متن قرارداد نوشته شده باشد.این به این معناست که طبق قوانین اگر در متن قرارداد به شرط پشیمانی اشاره ای نشود از لحاظ قانونی قابلیت اجرا ندارد. بهترین وکیل فسخ قرارداد در تهران اذعان می دارد، پس این موضوع که عموما مردم عادی بر این باورند که به صورت خودکار قرارداد حق فسخ را به طرفین در ازای پرداخت خسارت به طرف مفابل می دهد صحیح نمی باشد. و این موضوع موردی است که جز نکات حقوقی خرید ملک به شمار می رود.

وکیل متخصص ملکی می تواند با استفاده از تجربه کافی در زمینه املاک و دانش به روز خود در تنظیم قرارداد ها نقش به سزایی داشته باشد.به تحوی که می توان از ضرر و زیان احتمالی جلوگیری کرد و قرارداد را به نحوی تنظیم نمود تا حق طرفین حفظ شود. همچنین اداعایی بعد از عقد قرارداد از هرکدام از طرفین نباشد.

رویه قضایی

در رویه قضایی ایران تعیین مبلغی به عنوان پشیمانی در قرارداد تاکیدی بر الزام طرفین به قرارداد محسوب می­گردد. بطور مثال :

 شعبه 5 دیوان عالی کشور در دادنامه شماره9209970908900560 مورخ 1392/09/18

چنین  استدلال نموده: ذکر عبارت«در صورت پشیمان شدن از معامله …»از مصادیق خیار شرط مذکور در ماده 401 قانون مدنی نمی باشد. همچنین نحوه نگارش عبارت مذکور نیز افاده این مطلب را نمی نماید که عقد مبنیاً یا منویاً بر اساس شرط مذکور بناشده است. بلکه همان گونه که در رأی فرجام خواسته نیز به آن اشاره شده بیشتر تأکید بر تحکیم معامله دارد و خسارتی که از کوتاهی در انجام معامله حاصل می شود” .

همچنین :

شعبه 212 دادگاه عمومی حقوقی تهران در دادنامه شماره 448 مورخ 20/6/92 

و شعبه 10 دادگاه عمومی حقوقی تهران در دادنامه شماره 930146 مورخ 31/2/93

، شعبه 51 دادگاه تجدیدنظر استان تهران در دو دادنامه به شماره های 9209970269401250مورخ 1392/09/30

و 9309970269400721 مورخ 1393/06/24

با همین استدلال که انشاء چنین بندی نه به هدف متزلزل نمودن بیع بلکه به هدف التزام بیشتر طرفین به عقد و به عبارت دیگر استحکام بخشیدن بیشتر به آن است انشاء رای نموده اند.

نظریه مشورتی  اداره کل حقوقی قوه قضاییه

فارغ از موارد فوق

بر فرض محال اگرقصد طرفین از چنین جمله ای ایجاد خیار شرط باشد مطابق نظریه مشورتی7.290 -1376.02.22 و همچنین دادنامه شماره 448 مورخ 20/6/92 صادره از شعبه 212 دادگاه عمومی حقوقی تهران با توجه به اصل لزوم، پایان چنین شرطی بصورت ضمنی، موعد حضور طرفین در دفترخانه اسناد رسمی است.

لذا

مورد از مصادیق شرایط مجهولی که، جهل به آن موجب جهل به عوضین قرار گردد نبوده. همچنین موجب بطلان نخواهد بود.

در ذیل متن نظریه مشورتی7.290 -1376.02.22جهت تنویر ذهن آن عالی جناب تقدیم حضور می گردد:

پرسش :

با توجه به مواد (399، 400 و 401) قانون مدنی چنانچه در مبایعه نامه ذکر شده باشد: که هر کدام از انجام معامله منصرف شود می بایست مبلغ …… ریال به طرف دیگر بدهد آیا این شرط که در آن مدت زمان معین برای فسخ معامله مشخص نشده است؟

این شرط چگونه و به چه ترتیب می بایست مورد استفاده منصرف از معامله قرار گیرد ؟

پاسخ :

چنانچه :

• 1) سند عادی دلالت بر وقوع بیع داشته باشد.
• 2)با توجه به مواد ( 46، 47 و 48) قانون ثبت اسناد و املاک قابل قبول در محاکم باشد.
• 3) کلیه شرایط انجام معامله بیع رعایت و در سند عادی منعکس شده باشد.
• 4) قاعدتا باید تاریخ تنظیم سند عادی و موعد حضور طرفین در محضر برای تنظیم سند رسمی انتقال ملک مشخص باشد.

در نتیجه:

بنا به مراتب مذکور و باعنایت به ماده (400) قانون مدنی آغاز مدت خیار شرط تاریخ تنظیم سند عادی و انقضای مدت ، موعد حضور طرفین در دفترخانه اسناد رسمی است.

لذا مورد از مصادیق شرایط مجهولی که جهل به آن به قرارداد سند عادی سرایت کند و موجب بطلان آن شود نیست .

اما اگر:

در قرارداد مهلتی برای استفاده از خیار شرط و یا مهلت معینی برای مراجعه به دفترخانه و تنظیم سند رسمی معین نشده باشد در اینصورت طبق مفاد ماده (401) قانون مدنی هم شرط خیار و هم بیع باطل خواهد بود .

اگر سند تنظیمی قولنامه و قرارداد بیع در آینده باشد مورد مشمول ماده 10 قانون مدنی بوده و احکام بیع و خیارات در آن مورد جاری نیست.در نتیجه توافق طرفین معتبر است.

نتیجه گیری

بعد از بررسی نکات حقوقی مهم و حائز اهمیت در امور مرتبط با معاملات املاک شامل : شرط پشیمانی و… می توان به این نتیجه رسید که در دسترس نداشتن وکیل ملکی متخصص در امور مرتبط با معاملات املاک و تنظیم قراردادها می توان خسارات جبران ناپذیری را به همراه داشته باشد. لذا بهتر است برای جلوگیری از هرگونه ضرر و زیان در روند عقد قرار داد ابتدا با شماره تلفن وکیل پایه یک دادگستری تماس حاصل نمایید تا از مشاوره حقوقی وکیل متخصص ملکی استفاده کنید و سپس پس از بررسی ویژگی های یک وکیل ملکی خوب تنظیم قرارداد و پیگیری های بعد را به وی محول گردانید.مطمئنا با داشتن وکیل ملکی متخصص معاملات شما ب خطر خواهد بود و پیشبرد هرچه بهتری در معاملات خواهید داشت.